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时间: 2020年02月23日 00:23 | 来源: 联盟野战军第一师独力团 | 编辑: 盈瑾瑜 | 阅读: 4550 次

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  从星巴克集团副总裁高档助理到美国的房地产经纪人,邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏甚至昌盛中的受益者。

  “我自个的感受是招待的客户一向都没停过,天天都在作业,几乎没有休息日。尤其是一到我国的假日,看房的人就会格外多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产效劳公司的经纪人,已移民美国25年的邹子捷首要的效劳对象是西雅图区域高科技职业的白领和我国的新移民。她说,自个招待的客户里多半以上都是我国人。因为多次月销售量排行榜首,她是该房地产公司全国体系顶尖1%的经纪人。

  依据美国房地产经纪人协会(NAR)近来发布的《2017年美国住所房产外国买家陈述》(下称“陈述”),在2016年4月-2017年3月的核算周期,我国继续坚持美国海外购房集体中的“榜首大买家”位置,成交金额超越这以后的***、英国、墨西哥和印度。

  作为美国外国人购房的主力,我国人这一年的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超越前年的286亿美元,创下前史新高;购房数量也超越4万套,在2016年回落后再次冲击前史最高点。

  跟着我国外汇流向和全球出资时机的改变,我国人在美国的买房和出资做法就像一面镜子,折射着丰厚的信息。而这一集体所呈现出的特色和故事,也是商场宣布的信号。

  近七成全额现金付出 请求借款不容易

  2016年秋天,就在外界忧虑人民币对美元汇率将会继续降低进入“7年代”的时分,拿到美国绿卡一年多的贾乔(化名)在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

  贾乔对榜首财经记者表明,全款是****。他本想借款但却无法请求不到。因为作业在国内,没有美国的收入和花费记载,因而无法向银行请求正常利息的借款。

  像贾乔这么的人并非少量。在美国全款买房的集体中,大多数都是来自***和我国内地的买房者。

  上述陈述显现,在美国的***购房者有76%的人挑选全款买房,只要21%的人请求了美国的借款,而我国购房者则有65%挑选全款买房,26%请求了美国借款。与之相对的是,在美国的印度购房者只要18%全款买房,高达79%的人请求了房贷;墨西哥人则有42%全款买房,51%请求房贷;英国人买房时的这两个份额分别为36%和47%。

  有意思的是,在不少经纪人的经历里,那些来自***的买房者不少也是华裔。

  “这些华裔买家觉得***房价太高了,转而到美国出资以取得更多资本和更高报答率。”重视海外房源的居外网我国区事务总监、美国持牌经纪人吴光慧这么通知榜首财经记者。邹子捷也表明,不少***买家是从我国移民曩昔的。

  吴光慧通知记者,我国购房者期望能尽量使用银行的杠杆,即借款买房,但难度比较大,因为“可挑选的银行比较少,美国一些大银行都封闭了这个口儿(向外国购房者放贷),也是变相操控外国人买房,以防止他们炒高本地房价”。

  美国咨询办理公司Sino-American Insight首席参谋赵桐对于本地银行的房子借款较为了解。她对榜首财经记者表明,美国大多数银行都不会承受外国人的借款请求。

  在吴光慧的形象里,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国我国信任银行及有些美国本地银公会承受我国人的房贷请求。但最佳几家银行一起请求,通常来说小银行或许本地银行的功率会更高一些。

  为了躲避危险,绝大多数的银行请求外国买房者的首付份额在40%以上,利率也会比本地居民的更高,通常会上浮1到1.5个百分点。“提出借款请求的外国买房者,需求供给最少将来18个月的月供存款证实,在借款银行开户并将该银行的账号设置为主动还款账户……除此之外,银行还会请求借款人供给曩昔三年的上任收入证实,首付款来历可追溯,借款额度月供不超越家庭收入的33%。”赵桐说。

  美国买房的流程和我国不相同,通常是先选房,实地看房找到心仪的房子后,先向银行请求借款预批。拿到银行的借款预批信后,才会进入签署合同和交房环节,然后再进入正式的借款批阅期间,须在购房合约借款维护期内获准借款。

  “在买卖封闭前借款未能完结的事例并不稀有。所以,挑选银行至关重要。”赵桐通知榜首财经记者,借款银公会请求借款人采购房子稳妥——不管是外国人仍是本国居民,这个请求都相同。

  而大多数我国人都像贾乔相同,连开始的借款预批信都无法取得。不过,一个显着的趋势是,期望借款买房的外国购房者不断增加。邹子捷说,本来的我国买房客首要用全现金付出,如今不断增加的人会使用借款买房了。

  吴光慧以为,假如美国进一步加息,挑选借款买房的人数份额会降低,我国购房者也会思考怎么更合算。但对美国卖方来说,天然是最期待全额现金付出。

  有人出卖比特币筹房款

  在近一两年来“宽进严出”的布景下,自个年度购汇每年5万美元的便当化额度没有改变,一起国家外汇办理局对自个外汇信息申报办理进行完善,房子买家兑换美元并转移到美国的这个环节,变得更杂乱,天然也拉长了我国买家预备资金的时刻。

  因为贾乔有不少亲属数十年前就已在美国久居,他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲属暗里达成了协议,请亲属在美国用美元为他付出房款,而他则在国内用人民币与之兑换。

  依据一名业内人士的说法,曾有人经过出售自个的比特币财物,在境外取得美元;还有人经过自个的社交圈,在美国找到情愿采购自个保藏的钻石的客户,然后取得美元,免除换汇和境外汇款的费事。

  除了这些单个的比方,吴光慧表明,通常来说,能请求到银行借款的海外买房者只需求预备首付,在房子成交后,需求每月归还的房贷有些能够经过取得房钱来付出。据她预算,美国现在住所出资报答率在4%~8%之间,有些二手独立屋带租约的报答可达10%以上,“越是好的区域,房价越高,报答率就相对低”。

  对于“首付或全款的资金怎么筹集”的疑问,一名在美国的我国购房者表明,经过每年5万美元的多年换汇堆集,以及充分使用家人的换汇额度筹集资金,再在美国请求一个银行的境外账号,比方汇丰银行,然后经过自个在国内的汇丰银行账号,直接汇出境外即可。

  当然,之前也存在经过地下钱庄等灰色方法换汇和将资金汇出境外的状况。

  贾乔买下的房子在纽约市的市郊。他通知榜首财经记者,他的房子每月房钱大概1500~1800美元,扣减800~1000美元的税费,每月的报答在1000美元左右。用其时购房时的30万美元房价核算,报答率约为4%。

  此外,从上一年秋天到如今挨近一年的时刻,贾乔估量整套房子的总价已上涨了大概1万美元。

  依据美国圣路易斯联邦储藏银行的最新数据,2016年美国的房产自有住所的空置率低至1.7%,已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰,空置率达2.8%,随后逐年降低。空置率的降低,必定程度上意味着租房商场的炽热,相应的出资报答率也会上升。

  对于在美国买房的意图和用处,上述陈述的数据核算显现,39%的我国购房者在美国的首套房,即为了自住;还有39%是为了休假和住所出资;还有8%是为了孩子上学。其间作为移民自住用的人数份额远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

  跟着我国人采购才能的提高,去美国买房的我国人不再仅仅超级赋有的人,不断增加中产阶级也具有了移民和海外出资的才能,为了孩子教学等意图的购房做法也变得愈加理性。但是,和其他国家比较,我国买家的“土豪”特点仍然激烈,53万美元的房价中位数远远大于美国全体房价的中位数23.6万美元,前者是后者的2.2倍。

(榜首财经日报)

(盈瑾瑜编辑《联盟野战军第一师独力团》2020年02月23日 00:23 )

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